Πώς συνδέεται το δημογραφικό με τη στεγαστική κρίση στη χώρα
- 26 ΙΟΥΝ 2026
Γιατί τα κυβερνητικά μέτρα αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης πέφτουν τελικά στο κενό, όταν υπάρχουν, από τη μία πλευρά, προγράμματα τα οποία προσβλέπουν στην αύξηση των διαθέσιμων προς ενοικίαση ακινήτων στην αγορά («Ανακαινίζω») και, από την άλλη, τρέχουν προγράμματα που ενισχύουν τη ζήτηση και τους αγοραστές («Σπίτι μου»);
Επειδή καταλήγουν να αλληλοαναιρούνται, όπως πολύ σωστά παρατήρησε σε πρόσφατη συνέντευξή του ο Λευτέρης Ποταμιάνος, Πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Συλλόγων Μεσιτών Ακινήτων. Ενώ τονώνεται το τραπεζικό σύστημα (μέσω νέων δανείων) και η οικοδομική δραστηριότητα στη χώρα (μέσω ανακαινίσεων), το αποτέλεσμα για τους ενοικιαστές στο τέλος της ημέρας παραμένει το ίδιο: συνεχίζουν να είναι εγκλωβισμένοι ανάμεσα στις απαιτήσεις των ιδιοκτητών για υψηλότερα ενοίκια και στο άγχος του «και πού θα βρω φθηνότερα;».
Σε πρόσφατη ανάλυση που δημοσίευσε το Κέντρο Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦΙΜ) για τη στεγαστική κρίση («Τιμές κατοικιών και ενοίκια στην Ελλάδα και την Ευρωπαϊκή Ένωση»), το κεντρικό συμπέρασμα είναι το εξής: «η σημερινή στεγαστική πίεση δεν είναι αποτέλεσμα ενός μόνο παράγοντα, αλλά της αλληλεπίδρασης μιας προσφοράς που ανακάμπτει αργά με μια ζήτηση η οποία ενισχύεται από πολλαπλές πηγές».
Κοινώς, η ανοιχτή ψαλίδα μεταξύ ζήτησης και προσφοράς που εδραιώθηκε έντονα μετά τον Covid.
Πιο συγκεκριμένα, το ίδιο report καταγράφει συνοπτικά και ξεκάθαρα την «ιδιαίτερη πορεία» που ακολούθησαν τα ενοίκια στη χώρα από την αλλαγή της χιλιετίας και έπειτα: ταχεία άνοδο την περίοδο 2000–2011 (+53%), απότομη πτώση την περίοδο 2011–2018 (–26%), στασιμότητα το επόμενο διάστημα (2018–2021) και εκ νέου έντονη ανοδική πορεία από το 2022, με τις τιμές το 2025 να ξεπερνούν τα επίπεδα του 2010. Μάλιστα, το περσινό έτος η Ελλάδα κατέγραψε τη δεύτερη μεγαλύτερη αύξηση ενοικίων σε όλη την Ευρώπη (+10,1%).
Και πώς φτάσαμε ως εδώ;
Σε follow-up ανάλυση που δημοσιεύθηκε αυτές τις μέρες από το ΚΕΦΙΜ («Ο ρόλος της ψαλίδας προσφοράς και ζήτησης στην άνοδο του κόστους κατοικίας»), γίνεται μια προσπάθεια πιο ενδελεχούς χαρτογράφησης της επίμαχης ψαλίδας μεταξύ ζήτησης και προσφοράς, σε συνάρτηση με άλλους (άμεσα ή έμμεσα) συσχετιζόμενους δείκτες της χώρας: τη δεκαπενταετή συρρίκνωση της οικονομικής δραστηριότητας την περίοδο της κρίσης, τις αιτίες που κρατούν «κλειδωμένο» το ανενεργό απόθεμα, τις γεωγραφικές ανισορροπίες ανάμεσα στην περιφέρεια και τα τουριστικά-αστικά κέντρα, τις ξένες επενδύσεις, αλλά και ένα ιδιαίτερο παράδοξο που εντοπίζεται σε σχέση με το δημογραφικό.
Το παράδοξο με το δημογραφικό και η αύξηση των νοικοκυριών
Σε αυτή την κατάσταση ανισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, τα σπίτια ιδίως στα αστικά κέντρα μοιάζουν σαν ένα βάζο με μέλι που έχεις αφήσει στο μπαλκόνι: τριγυρνούν από πάνω του σαν μέλισσες τα ξένα funds («κεντρικό ρόλο στην εξέλιξη αυτή διαδραμάτισε το πρόγραμμα Golden Visa», σημειώνει το report), τα κτηματομεσιτικά γραφεία (με πρόθεση μετατόπισης κατοικιών προς τουριστική χρήση και βραχυχρόνια μίσθωση), αλλά και οι υπεράριθμοι ενοικιαστές που αναγκάζονται να βάζουν όλο και πιο βαθιά το χέρι στην τσέπη για να ανταπεξέλθουν.
Παρατηρούμε δηλαδή «μια ζήτηση που ενισχύεται από πολλαπλές πηγές», όπως είπαμε παραπάνω.
Αλλά πέρα από τους επιμέρους οικονομικούς και χρηματοδοτικούς παράγοντες, η ζήτηση κατοικίας επηρεάζεται και από μια λιγότερο προφανή αλλά πολύ καθοριστική εξέλιξη: τη μεταβολή του αριθμού αλλά και της σύνθεσης των νοικοκυριών. Εκεί παρατηρείται το παράδοξο: ενώ ο συνολικός πληθυσμός της χώρας μειώθηκε κατά περίπου 5% μεταξύ 2009 και 2025 (από 11,1 σε 10,4 εκατ.), την ίδια στιγμή ο αριθμός των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά περίπου 8% (από 4,2 σε 4,5 εκατ.), συμβάλλοντας με ακόμη έναν τρόπο στην αύξηση της ζήτησης για σπίτια.
Πώς εξηγείται αυτό;
Η απόκλιση αυτή οφείλεται στη διαχρονική μείωση του μέσου μεγέθους νοικοκυριού στη χώρα, ένα αποτέλεσμα το οποίο σχετίζεται με τα διαζύγια, την αύξηση των μονοπρόσωπων νοικοκυριών, τη γήρανση του πληθυσμού, την υποχώρηση των γεννήσεων αλλά και τις ευρύτερες μεταβολές στα πρότυπα συμβίωσης, όπως επισημαίνουν οι ερευνητές. Ενδεικτικά, με βάση τα στοιχεία, τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά αυξήθηκαν από 19,7% του συνόλου το 2003 σε 32,4% το 2024, ενώ ταυτόχρονα το ποσοστό νοικοκυριών με εξαρτώμενα παιδιά μειώθηκε αισθητά. Έτσι, η μείωση του πληθυσμού δεν μεταφράστηκε σε μικρότερη ζήτηση.
«Η μεταβολή στη διάρθρωση των νοικοκυριών αποτελεί έναν διαρθρωτικό παράγοντα».
Για να δούμε τη μεγάλη εικόνα, υπολογίζεται ότι το διάστημα ανάμεσα στο 2010 και το 2025 δημιουργήθηκαν πάνω από 300.000 νέα νοικοκυριά (παρά τη μείωση των γεννήσεων), όπως παρουσιάζει η μελέτη, σε μια περίοδο κατά την οποία η οικοδομική δραστηριότητα βρισκόταν σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, ενισχύοντας έτσι την πίεση στην αγορά.
Φαντάσου να μην είχαμε και το πρόβλημα υπογεννητικότητας, δηλαδή.
Ακολουθήστε το OneMan στο Google News και μάθετε τις σημαντικότερες ειδήσεις.