Πόσα σπίτια «λείπουν» από την αγορά της Αττικής
- 18 ΝΟΕ 2025
Στο νομικό δίκαιο της Δανίας υπάρχει ο όρος bopælspligt που σημαίνει «υποχρέωση κατοίκησης» και επιτρέπει στη δημοτική αρχή να παρέμβει για να διορίσει ενοικιαστή σε περίπτωση κατοικίας που παραμένει αναίτια κενή για πάνω από έξι μήνες. Στην Ιρλανδία, όσο πιο πολύ καιρό μια κατοικία μείνει χωρίς ενοικιαστή, τόσο πολλαπλασιάζεται ο φόρος της. Στο Βανκούβερ, τα άδεια ακίνητα φορολογούνται επί της εκτιμώμενης φορολογητέας αξίας του ακινήτου και χρηματοδοτούν έτσι προγράμματα κοινωνικής στέγασης.
Στην Ελλάδα της στεγαστικής κρίσης, από την άλλη, αγνοούμε μέχρι και τον ακριβή αριθμό των κλειστών κατοικιών – τουλάχιστον έως ότου μπει σε λειτουργία το νέο μητρώο ακινήτων της ΑΑΔΕ (αναμένεται το καλοκαίρι του 2026), όπου θα περιλαμβάνεται διασταύρωση δεδομένων από φορείς όπως ο ΔΕΔΔΗΕ για τον εντοπισμό «κρυφών» ακινήτων.
Κατά καιρούς, έχουν ακουστεί διάφορες εκτιμήσεις από παράγοντες της αγοράς για τον «σκοτεινό» αυτό αριθμό ακινήτων που θα μπορούσε θεωρητικά (στο σενάριο μιας ταυτόχρονης αποδέσμευσης και διάθεσης στην αγορά με κοινωνικά κριτήρια) να αποκλιμακώσει σημαντικά την πίεση της στεγαστικής κρίσης. Η μόνη διαθέσιμη θεσμική πηγή είναι μια αναφορά στα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ απ’ την απογραφή του 2021, κατά την οποία όμως δεν έγινε ειδική καταμέτρηση για το άδειο οικιστικό απόθεμα, παρά μόνο σημειώθηκαν όσες κατοικίες διαπιστώθηκαν «χωρίς ενοίκους κατά την ημέρα της απογραφής».
Σύμφωνα με την αναφορά της στατιστική υπηρεσίας, λοιπόν, οι άδειες κατοικίες σε πανελλαδική κλίμακα εκτιμώνται στα 2.2 εκατ., ένα μεγάλο ποσοστό εκ των οποίων (περίπου 32%) εντοπίζεται εντός του Λεκανοπεδίου Αττικής, ενώ ένα εξίσου σημαντικό μερίδιο από αυτά (περίπου 13%) βρίσκονται στον υπέρμετρα πιεσμένο από τον τουρισμό και το AirBnB Κεντρικό Τομέα Αθηνών (13%).
Προχωρώντας σε περαιτέρω ανάλυση των παραπάνω στοιχείων σε σχέση με τις πραγματικές συνθήκες της αγοράς ακινήτων στη χώρα, το Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates παρουσίασε πρόσφατα χρήσιμες παρατηρήσεις για την κατάσταση της πρωτεύουσας:
- Οι κατοικίες εντός Αττικής που είναι κλειστές αλλά άμεσα κατοικήσιμες εκτιμώνται στις 526.154.
- Ένα πολύ μεγάλο μερίδιο από τις κενές κατοικίες της Αττικής (329.845) αφορούν διαμερίσματα σε πολυκατοικίες.
- Το 48,3% των κενών κατοικιών έχει κατασκευαστεί την περίοδο 1961–1980, χρονολογία που υποδηλώνει ότι χρήζουν ανακαίνισης προκειμένου να κατοικηθούν ή να θωρακιστούν ενεργειακά.
- Η μεγαλύτερη συγκέντρωση των κενών κατοικιών εντοπίζεται στην Περιφέρεια του Κεντρικού Τομέα (Δήμοι Αθηναίων, Βύρωνα, Γαλατσίου, Δάφνης–Υμηττού, Ζωγράφου, Ηλιουπόλεως, Καισαριανής και Νέας Φιλαδέλφειας–Νέας Χαλκηδόνας), σε μερικές δηλαδή από τις πιο πιεσμένες περιοχές στην εποχή της στεγαστικής κρίσης.
Γιατί δεν διοχετεύονται τα ακίνητα αυτά στην αγορά ενώ υπάρχει τόση ζήτηση;
Πολλά ενδεχόμενα υπάρχουν στο τραπέζι – ένα τελευταίο εύρημα ήρθε από την έρευνα του Βιοτεχνικού Επιμελητηρίου Αθήνας που λέει ότι χιλιάδες έτοιμες κατοικίες (5.000-7.000 εντός της Αττικής) παραμένουν εκτός αγοράς αυτή τη στιγμή λόγω καθυστερήσεων στην ηλεκτροδότηση. Το πρόβλημα αυτό αφορά βέβαια κάτι το προσωρινό, όσο το μόνιμο ζήτημα παραμένει να τρέχει στο προσκήνιο, παρά τα στεγαστικά προγράμματα της κυβέρνησης: τα διαθέσιμα ενοίκια στην Αττική δεν αρκούν για να καλύψουν τη ζήτηση.
Το νούμερο κατοικιών που θα έφερνε ισορροπία
Επανειλημμένα έχει παραδεχθεί και ο πρωθυπουργός τον στόχο ότι «πρέπει να βρούμε τρόπο ώστε κλειστά σπίτια να μπουν στην αγορά και να αξιοποιηθεί το υπάρχον στεγαστικό δυναμικό», όμως τα προγράμματα όπως το Σπίτι μου και το Ανακαινίζω δεν δείχνουν να αποδίδουν: τη στιγμή που ανακοινώνεται ο νέος, πιο χαλαρός στο εισοδηματικά κριτήρια γύρος των παραπάνω προγραμμάτων επιχορήγησης, η ψαλίδα είναι χαοτική ανάμεσα σε εκείνους που έλαβαν μεν την έγκριση αλλά δεν ολοκλήρωσαν ποτέ τη διαδικασία.
Και ενώ η απορρόφηση του προγράμματος παραμένει οριακά πάνω από το 50%, οι στεγαστικές ανάγκες της πρωτεύουσας διογκώνονται, παράλληλα με τα κύματα του τουρισμού, τα κύματα των φοιτητών, τα κύματα του κόσμου που μετακινείται μόνιμα στην πρωτεύουσα (πολλοί εκτιμούν ότι είναι πλασματικά τα 3,8 εκατ. από την καταγραφή της ΕΛΣΤΑΤ και ότι ο πραγματικός αριθμός του Λεκανοπεδίου ανέρχεται πλέον στα 4,5 εκατ.).
Πόσες ενοικιαζόμενες κατοικίες πρέπει να βγουν στην αγορά, άραγε, αυτή τη χρονική περίοδο για να μειωθεί αισθητά η πίεση της στεγαστικής κρίσης; Ποιο είναι το νούμερο που θα άλλαζε την ισορροπία μεταξύ ζήτησης και προσφοράς, για να καλυφθούν οι τρέχουσες στεγαστικές ανάγκες της πρωτεύουσας ώστε να πάψει το «κυνήγι» των υποψήφιων ενοικιαστών για ένα αξιοπρεπές οίκημα;
Ελλείψει και πάλι επίσημης κρατικής πηγής για την αγορά ακινήτων, τα πιο πρόσφατα διαθέσιμα στοιχεία προέρχονται από σχετική μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς: σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, το έλλειμμα προσφοράς ακινήτων προσδιορίζεται στις 212.000 κατοικίες σε πανελλαδική κλίμακα, ενώ το έλλειμμα συγκεκριμένα στην Αττική εκτιμάται τουλάχιστον στις 30.000-40.000. Σύμφωνα με την ανάλυση της τράπεζας, με τους τρέχοντες ρυθμούς οικοδόμησης (οι οποίοι αποδείχθηκαν λιγότερο ισχυροί από το αναμενόμενο μετά την πανδημία), το κενό αυτό θα καλυφθεί κατασκευαστικά σε περίπου μια πενταετία.
Σε μια πενταετία κατά την οποία θα έχουν αυξηθεί αντίστοιχα και οι ανάγκες στέγασης – άρα ποιο το νόημα;
Ακολουθήστε το OneMan στο Google News και μάθετε τις σημαντικότερες ειδήσεις.