Έρευνα ΔΝΤ: Δεν φταίει η έλλειψη κατοικιών για τη στεγαστική κρίση, φταίει η κατανομή τους
Αξιοποιώντας δεδομένα τόσο από επίσημες πηγές όσο και από την πλατφόρμα Spitogatos, μία νέα μακροοικονομική μελέτη από το ΔΝΤ επιχειρεί να βρει την πηγή του προβλήματος για τη στεγαστική κρίση στη χώρα. Spoiler alert: δεν κομίζει κάτι που δεν ξέραμε.
- 3 ΙΟΥΝ 2026
Όταν προσπαθείς να αναλύσεις τη στεγαστική κρίση στη χώρα είναι σαν να μπαίνεις σε έναν λαβύρινθο με καθρέφτες, όπου φαντάζει αδύνατο να ξεχωρίσεις το πραγματικό από την αντανάκλαση:
Για τα πανάκριβα ενοίκια, φταίνε άραγε οι ξένες επενδύσεις μέσω Golden Visa ή μήπως ότι παράλληλα δεν χτίστηκαν κοινωνικές κατοικίες από το κράτος; Φταίνε τα αμέτρητα Airbnb ή το ότι το συνολικό απόθεμα που διαθέτουμε απλώς δεν επαρκεί για τις πραγματικές ανάγκες (και ενώ δημόσια ακίνητα παραμένουν αναξιοποίητα); Φταίει ο πληθωρισμός και οι ανατιμήσεις σε όλα τα μηνιαία έξοδα που έχουν κάνει απρόσιτη την κατοικία ή είναι τα υπέρογκα ενοίκια που έχουν κάνει απρόσιτα όλα τα υπόλοιπα;
Σε αυτό το καθόλου ανέμελο παιχνίδι με τους παραμορφωτικούς καθρέφτες και τις αντανακλάσεις, επικρατούν διάφορα παράδοξα – παράδοξα όπως ότι η Ελλάδα είναι 3η από το τέλος της ΕΕ στο πόσο αργούν οι ενήλικες να εγκαταλείψουν το πατρικό σπίτι και να ανεξαρτητοποιηθούν οικονομικά (κατά μέσο όρο στα 30,7 έτη), όπως ότι 1/4 οικογένειες δαπανά πάνω από το 40% του μηνιαίου εισοδήματός της αποκλειστικά για τις ανάγκες στέγασης, ενώ η κυβέρνηση συνεχίζει να αρνείται κατηγορηματικά τη θέσπιση πλαφόν στα μισθώματα, την ώρα που χώρες όπως η Αυστρία και η Γερμανία το έχουν κάνει.
Θέλετε και άλλα παράδοξα ή ζαλιστήκατε;
Πριν λίγες ημέρες δημοσιεύθηκε η ανάλυση Inside Greece’s Housing Affordability Paradoxes, στο πλαίσιο της έκθεσης Greece: Selected Issues του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου για την Ελλάδα. Αξιοποιώντας δεδομένα τόσο από επίσημες πηγές όσο και από την πλατφόρμα Spitogatos, η μακροοικονομική μελέτη εξετάζει τη λειτουργία της αγοράς κατοικίας στη χώρα, αναζητώντας την πηγή του προβλήματος για τη στεγαστική κρίσης.
Τα σημαντικότερα ευρήματα της έρευνας
© ΓΙΑΝΝΗΣ ΠΑΝΑΓΟΠΟΥΛΟΣ/ EUROKINISSI
Το γενικό συμπέρασμα είναι ότι, σε αντίθεση με άλλες χώρες της Ευρώπης, το πρόβλημα της ελληνικής στεγαστικής κρίσης είναι βαθιά δομικό και απαιτεί στοχευμένες πολιτικές παρεμβάσεις. Πιο συγκεκριμένα, η έρευνα του ΔΝΤ τονίζει τα παρακάτω.
#1 Η άνοδος των τιμών είναι ταχύτερη από εισοδήματα
Όπως αναφέρεται στο report, οι δείκτες τιμών κατοικίας εκτινάχθηκαν περίπου +85% την τελευταία δεκαετία (με το μεγαλύτερο άλμα αυξήσεων να καταγράφεται μετά την πανδημία +61% από το 4ο τρίμηνο του 2020), την ώρα που το διαθέσιμο εισόδημα ανά κάτοικο έχει αυξηθεί περίπου +47% την ίδια περίοδο.
#2 Η στεγαστική πίεση δεν αφορά μόνο τα χαμηλά εισοδήματα
Η πίεση από τη στεγαστική κρίση αποτελεί ένα διευρυμένο φαινόμενο: περίπου το 40% των νοικοκυριών δαπανά πάνω από 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για ενοίκιο ή στεγαστικά κόστη, ενώ ένα 20% δαπανά 30-40% του εισοδήματος. Αυτό σημαίνει ότι συνολικά περίπου 6 στα 10 νοικοκυριά βρίσκονται σε υψηλή ή οριακή στεγαστική επιβάρυνση.
#3 Η αγορά κατοικίας έχει γίνει σημαντικά δυσκολότερη
Το μέσο νοικοκυριό του 2024 υπολειπόταν 7-17% του απαιτούμενου εισοδήματος για να πληροί τα κριτήρια στεγαστικού δανείου, ενώ ακόμη και να πληρούσε τα εισοδηματικά κριτήρια, αδυνατούσε να καλύψει την απαιτούμενη προκαταβολή (με αποταμίευση 10% απαιτούνται περίπου 14-24 χρόνια για να συγκεντρωθεί) ή τα αυστηρά πιστωτικά κριτήρια των τραπεζών – ως αποτέλεσμα, η αγορά σπιτιού κατέστη όνειρο θερινής νυκτός για τις γενιές μετά το 2000.
#4 Δεν φταίει η έλλειψη, φταίει η κατανομή των κατοικιών για τη στεγαστική κρίση
Κεντρικό εύρημα της μελέτης είναι ότι η Ελλάδα αντιμετωπίζει κυρίως πρόβλημα κατανομής του στεγαστικού αποθέματος και όχι απλά έλλειψη κατοικιών (θυμίζουμε ότι εκτιμάται πως «λείπουν» 180.000 σπίτια, σύμφωνα με report της Τράπεζας Πειραιώς). Όπως τονίζει η μελέτη του ΔΝΤ, σημαντικό ποσοστό των κατοικιών δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, ενώ μεγάλο μέρος παραμένει κενό ή υποχρησιμοποιούμενο ανά την επικράτεια, τη στιγμή που η ζήτηση είναι συγκεντρωμένη στα αστικά κέντρα και τις τουριστικές περιοχές.
#6 Η ξένη ζήτηση επηρεάζει, αλλά δεν εξηγεί το σύνολο της στεγαστικής κρίσης
Η ξένη ζήτηση (μέσω της Golden Visa και των επενδύσεων στο real estate) αναγνωρίζεται ως παράγοντας για την άνοδο των τιμών, αλλά όχι καθολικά σε εθνικό επίπεδο – όπως αναφέρεται στη μελέτη του ΔΝΤ, τα ξένα κεφάλαια επηρεάζουν συγκεκριμένες περιοχές όπως η Αττική, η Θεσσαλονίκη και οι τουριστικοί προορισμοί (εκεί δηλαδή που ούτως ή άλλως εντοπίζεται οξυμένη η στεγαστική κρίση).
Τι μάθαμε τελικά από την έρευνα; Ότι σπίτια υπάρχουν, αλλά βρίσκονται στην επαρχία. Ευχαριστούμε για την πληροφορία.
Ακολουθήστε το OneMan στο Google News και μάθετε τις σημαντικότερες ειδήσεις.