10 σημαντικά ευρήματα για τη στεγαστική κρίση στην Αθήνα

Θα μπορούσαμε να δούμε τη στεγαστική κρίση στν Ελλάδα σαν ένα μεγάλο δωμάτιο γεμάτο καθρέφτες, όπου είναι αδύνατο να καταλήξεις ποια μορφή ξεκίνησε πρώτη το «ντόμινο» των εξελίξεων: καταλύματα AirBnB, «κόκκινα» δάνεια, μεσιτικά γραφεία, Golden Visa, κρατική πολιτική, τουρισμός, ακρίβεια, έλλειμα στεγαστικού αποθέματος, πληθωρισμός.

Πώς φτάσαμε ως εδώ και πώς μπορούμε να διαφύγουμε;

Η νέα μελέτη από τον οργανισμό διαΝΕΟσις, που πραγματοποιήθηκε σε συνεργασία με το ΙΟΒΕ, επιχειρεί μια πλήρη χαρτογράφηση του στεγαστικού προβλήματος στη χώρα, από τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά που διαμόρφωσαν διαχρονικά την ελληνική στεγαστική πραγματικότητα μέχρι τη σημερινή, ασφυκτική κατάσταση που βιώνουμε, σε σύγκριση με εκείνη στην Ευρώπη.

Εστιάζει στις ομάδες που χρειάζονται περισσότερη στήριξη και καταγράφει με λεπτομέρεια τα μέτρα για τη στεγαστική κρίση που εφαρμόστηκαν τόσο εντός όσο και εκτός συνόρων, οδηγώντας σε χρήσιμα συμπεράσματα και προτάσεις.

Παρακάτω, τα πιο χρήσιμα σημεία της έρευνας.

Δυσανάλογα υψηλό κόστος στέγασης στην Ελλάδα, σε σχέση με την ΕΕ

Σε συνέχεια μιας σειράς ετών που αυξάνεται το κόστος στέγασης στη χώρα, το μέσο ελληνικό νοικοκυριό έφτασε το 2024 να ξοδεύει το 35,5 % του διαθέσιμου εισοδήματός του στη στέγαση (ενοίκια, στεγαστικά δάνεια, φόροι, ενέργεια), όταν το αντίστοιχο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση είναι στο 19,2%. Η απόκλιση αυτή αποδεικνύει τη δυσανάλογα υψηλή δυσκολία πρόσβασης σε προσιτή κατοικία για τους Έλληνες.

Στα αστικά κέντρα, 1 στα 3 νοικοκυριά με υπέρμετρη επιβάρυνση

Ιδιαίτερα έντονη διαπιστώνεται η πίεση από τη στεγαστική κρίση στα αστικά κέντρα με υψηλή πληθυσμιακή πυκνότητα και τουρισμό, όπως είναι η Αθήνα: περίπου το 30% των νοικοκυριών βρίσκεται αντιμέτωπο με υπέρμετρη επιβάρυνση από το κόστος στέγασης, από τη στιγμή που χρειάζεται να δαπανήσει πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του σε αυτό – όριο για την οικονομική βιωσιμότητα των νοικοκυριών, όπως ορίζεται από τη Eurostat.

Ενώ ευρωπαϊκά η στέγαση γίνεται πιο προσιτή, στην Ελλάδα γίνεται πιο δυσπρόσιτη

Η κατάσταση επιδεινώθηκε πολύ πιο έντονα το διάστημα 2019-2024. Είναι χαρακτηριστικό το γεγονός ότι ενώ άλλες χώρες του Ευρωπαϊκού Νότου είδαν βελτίωση στην προσιτότητα της στέγασης το παραπάνω χρονικό διάστημα, η Ελλάδα παρουσίασε τον τρίτο μεγαλύτερο ρυθμό μείωσης, κάτι το οποίο σχετίζεται άμεσα με τις αυξανόμενες τιμές των ακινήτων, το ενεργειακό κόστος και τις ανεπαρκείς αυξήσεις στους πραγματικούς μισθούς. Οι μόνες χώρες με πιο έντονη στεγαστική κρίση από τη δική μας είναι η Βουλγαρία και η Κροατία.

Στην Αττική το μικρότερο ποσοστό κενών κατοικιών ανά την επικράτεια

Σύμφωνα με την πρόσφατη απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ, ο συνολικός αριθμός των κενών κατοικιών στη χώρα (μόνιμων αλλά και εξοχικών) ανέρχεται στα 2.277.615 (περίπου το 35% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος στη χώρα), με την Περιφέρεια Αττικής να φαίνεται ότι κατέχει όχι το μεγαλύτερο, αλλά το μικρότερο ποσοστό κενών κατοικιών από τις υπόλοιπες περιφέρειες, γεγονός που επιστρέφει τη συζήτηση στον πυρήνα του προβλήματος: την έλλειψη προσιτής στέγης.

Χτίζονται περισσότερες κατοικίες, αλλά χωρίς κεντρική στρατηγική

Τα στοιχεία της Eurostat υποδεικνύουν μια αύξηση των αδειών για στεγαστικές κατοικίες σε σχέση με εμπορικά κτίρια, ειδικά από το 2019 και έπειτα (το 2024 αντιπροσωπεύει το 70% των νέων αδειών δόμησης), αλλά παραμένει άγνωστη (και αρρύθμιστη από κάποιο κρατικό φορέα) η τοποθεσία των νέων αυτών αδειών, αφήνοντας έτσι μια ευκαιρία αποσυμπίεσης να πάει χαμένη. Σύμφωνα με τη διεθνή βιβλιογραφία, το πού χτίζονται νέες κατοικίες βάσει χωροταξίας, «μπορεί να επηρεάσει άμεσα την εξέλιξη των τιμών και το πόσο προσιτή είναι η στέγη», όπως τονίζεται.

Οι ενοικιαστές αναγκάζονται να χωρέσουν σε λιγότερο χώρο

Ένας δείκτης που ποσοτικοποιεί την ποιότητα στέγασης είναι ο μέσος αριθμός δωματίων ανά άτομο – πόσα τ.μ. ζωτικού χώρου δηλαδή αναλογούν σε κάθε ένοικο. Στο σχετικό γράφημα της έρευνας, φαίνεται ότι από το 2023 και εξής βαίνει μειούμενο το ποσοστό για τους ενοικιαστές στη χώρα, όσο το αντίστοιχο ποσοστό στην Ευρώπη παραμένει σταθερό.

Τα «κόκκινα δάνεια», ένα χαμένο παράθυρο ευκαιρίας

Σε συνέχεια του λεγόμενου «κόκκινου», μη εξυπηρετούμενου στεγαστικού δανεισμού που διογκώθηκε με την Κρίση, πολλά ακίνητα οδηγήθηκαν στα χέρια των τραπεζών και αργότερα σε εταιρείες εξυπηρέτησης δανεισμών – συγκεκριμένα, περίπου 700.000 ακίνητα βρίσκονται σε καθεστώς ρύθμισης, τα οποία με την κατάλληλη διαχείριση, όπως τονίζουν οι ερευνητές, θα μπορούσαν να προσφέρουν ευκαιρίες προσιτής κατοικίας, είτε για τους ήδη δανειζόμενους, είτε για εκείνους που αναζητούν νέα στέγη.

Τα πλαφόν στα ενοίκια δεν είναι υπερβολή – είναι πραγματικότητα

Σε μία συγκεντρωτική ανάλυση των κρατικών μέτρων που λαμβάνονται ανά την Ευρώπη για τη στεγαστική κρίση, η έρευνα αποτυπώνει ένα πολύ πιο πολύπλευρο δίκτυο στοχευμένων επεμβάσεων, σε σχέση με αυτό της Ελλάδας. Ανάμεσα στα δοκιμασμένα μέτρα είναι και η θέσπιση πλαφόν είτε στα ζητούμενα ενοίκια ανά περιοχή και τύπο ακινήτου (όπως στην Αυστρία), είτε στις αυξήσεις των ενοικίων (όπως στη Γερμανία, στην Ολλανδία), όσο η ελληνική κυβέρνηση παραμένει σταθερά αντίθετη στο σενάριο του «κόφτη».

Κινητήριος δύναμη για τις αυξήσεις των τιμών, η ζήτηση από το εξωτερικό

Σύμφωνα με τα δημοσίως διαθέσιμα δεδομένα της Τράπεζας της Ελλάδος, οι άμεσες ξένες επενδύσεις στο real estate το 2024 ανέρχονταν στα περίπου 2 δισ. ευρώ (στεγαστικά και εμπορικά ακίνητα), ένα μέρος των οποίων αφορά τη Golden Visa η οποία παραμένει να εμφανίζει σταθερή άνοδο παρά τις επιπλέον προϋποθέσεις που έχει ορίσει η κυβέρνηση. Όπως σημειώνουν οι ερευνητές, ειδικά η Golden Visa αποτελεί έναν «μοχλό πίεσης των τιμών», οδηγώντας σε τεχνητή ανατίμηση των ακινήτων ώστε να καλύψουν το ελάχιστο όριο της επένδυσης.

Το πλαίσιο επιδότησης ενοικίου πρέπει να επανεξεταστεί

Όπως επισημαίνουν μεταξύ άλλων οι ερευνητές στην ενότητα των συμπερασμάτων, όπως εφαρμόζονται οι επιστροφές ενοικίων δεν ανταποκρίνονται στο πραγματικό βάρος των νοικοκυριών – ένα πιο δίκαιο σύστημα επιδότησης θα έπρεπε να λαμβάνει υπόψη το ποσοστό εισοδήματος που δαπανάται για τη στέγαση, είτε ακόμη καλύτερα (καθώς υπάρχουν τα μαύρα ενοίκια) τους αντικειμενικούς δείκτες σε κάθε περίπτωση ενοικιαστή.

ΣΧΕΤΙΚΟ ΘΕΜΑ