Ποια είναι τα δικαιώματα που έχει ο ενοικιαστής;
Ποιο είναι το ελάχιστο διάστημα ενοικίασης βάσει νόμου; Γίνεται αύξηση στη μέση του συμβολαίου; Έχει δικαίωμα ο εκμισθωτής να κρατά κλειδιά από το ενοικιαζόμενο ακίνητο είτε να απαγορεύει τα κατοικίδια; Η δικηγόρος Δέσποινα Γεωργιλά απαντά.
- 10 ΦΕΒ 2023
Ανασφάλεια, άγχος και αγανάκτηση είναι τα κυριότερα σημάδια που έχει επιφέρει η στεγαστική κρίση στην ψυχοσύνθεση των ενοικιαστών, τη στιγμή που η αγορά έχει τεθεί εκτός ελέγχου, όπως έδειξε με αριθμούς η πρώτη ποσοτική πανελλαδική έρευνα από τον οργανισμό Eteron για τα ενοίκια, πριν μερικούς μήνες: μέσα στο γενικότερο κλίμα πληθωρισμού, οι αυξήσεις στα μισθωτήρια έχουν οδηγήσει το 76,9% των ενοικιαστών στα όρια («τα βγάζει πέρα ίσα-ίσα, κάνει περικοπές ή λαμβάνει βοήθεια από τρίτους), το 12,6% στην εύρεση δεύτερης δουλειάς και το 83,1% να αγχώνεται με το τι θα ακολουθήσει.
Κάπως έτσι, το να βρεις σπίτι στην Αθήνα έχει εξελιχθεί σε περιπέτεια μαύρου χιούμορ: οι ιδιοκτήτες περνούν από κάστινγκ τους ενοικιαστές, θέτουν δρακόντειους όρους και ζητούν λίστα δικαιολογητικών για κατοικίες του 1970 που αποκαλούν νεόδμητες.
Γνωρίζοντας ότι έχουν το πάνω χέρι που τους προσφέρει η ελεύθερη αγορά, χωρίς αιδώ ή μέτρο, γίνονται πολύ πιο παρεμβατικοί, αυστηροί στους όρους του συμβολαίου αλλά και δόλιοι, αφού ένα από τα τελευταία εργαλεία που προστέθηκαν στο παιχνίδι είναι ότι ζητούν από τους υποψήφιους νοικάρηδες τη συμπλήρωση ηλεκτρονικής φόρμας με κλειστή τιμή για το ενοίκιο, ώστε να επιλέξουν την πιο υψηλή προσφορά. Σαν δημοπρασία, ένα πράγμα.
Ποιες από αυτές τις απαιτήσεις είναι σύννομες και ποιες περνάνε τη γραμμή; Για παράδειγμα, υπάρχει όριο στην αύξηση του ενοικίου κατά την ανανέωση του συμβολαίου; Έχει δικαίωμα ο ιδιοκτήτης να αποκλείσει ενοικιαστές λόγω συγκεκριμένης εθνικότητας είτε να κρατήσει κλειδιά; Απευθυνθήκαμε στη δικηγόρο Δέσποινα Γεωργιλά* για τις απαραίτητες διευκρινίσεις.
Κρατήστε κατά νου ότι οι απαντήσεις αφορούν κατά βάσει μισθώσεις στις οποίες το μίσθιο χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία του μισθωτή (όχι εξοχική κατοικία ή προσωρινή διαμονή).
Ο εκμισθωτής δε συμπαθεί τα κατοικίδια και στην αγγελία αναγράφεται ότι απαγορεύονται. Ποια είναι τα δικαιώματά μου;
Αρχικά να διευκρινίσουμε ότι στο ιδιωτικό δίκαιο των συμβάσεων (όπου ανήκει και η μίσθωση ακινήτου), ισχύει η «αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων», το οποίο σημαίνει πως μεταξύ των συμβαλλομένων μερών εφαρμόζεται ό,τι συμφωνήσουν, γιατί αυτό εκφράζει τη βούλησή τους. Έτσι, οι ρήτρες από το μισθωτήριο συμβόλαιο μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή υπερισχύουν του Νόμου, με την προϋπόθεση ότι δεν παραβιάζουν διατάξεις με υποχρεωτική ισχύ (δηλ. διατάξεις αναγκαστικού δικαίου).
Συνεπώς, σε περίπτωση που στη σύμβαση περιλαμβάνεται όρος ο οποίος απαγορεύει τη διατήρηση ζώων συντροφιάς, τότε υπερισχύει των προβλεπόμενων από τον Νόμο 4830/2021 (που επιτρέπει τη διατήρηση δεσποζόμενων ζώων συντροφιάς σε κάθε κατοικία) και είναι καθόλα ισχυρή και νόμιμη απαγόρευση, σε σημείο μάλιστα που αν παραβιαστεί από τον μισθωτή, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα καταγγελίας της σύμβασης.
Και σε περίπτωση που επικαλεστεί τον Κανονισμό της πολυκατοικίας για τα κατοικίδιά μου;
Εάν η απαγόρευση δεν προβλέπεται ρητά στο μισθωτήριο, ο εκμισθωτής δεν μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση και να σας αποβάλει από το μίσθιο, ακόμα κι αν επικαλεστεί τον Κανονισμό της πολυκατοικίας. Συγκεκριμένα, με τον Κανονισμό μπορεί μόνο να περιορίζεται ο μέγιστος αριθμός των κατοικιδίων που επιτρέπονται (δηλαδή στα τρία ζώα ανά διαμέρισμα) και όχι η συλλήβδην απαγόρευσή τους. Φυσικά, απαραίτητη προϋπόθεση είναι να πληρούνται οι προϋποθέσεις του Ν. 4830/2021, δηλαδή τήρηση των κανόνων ευζωίας, να μην παραμένουν μόνιμα σε βεράντες ή ανοιχτούς χώρους, να έχουν ηλεκτρονικό βιβλιάριο υγείας.
Συνεπώς, ο Νόμος 4830/2021 για τα ζώα συντροφιάς υπερισχύει έναντι του Κανονισμού της πολυκατοικίας αλλά δεν υπερισχύει έναντι αντίθετου όρου σε σύμβαση μίσθωσης που απαγορεύει τα ζώα συντροφιάς.
Εκμισθωτής μού ζήτησε να δει πρώτα εκκαθαριστικό, τραπεζικές κινήσεις λογαριασμών κ.ά. για να συμφωνήσουμε στη μίσθωση. Είναι νόμιμο;
Δεν προβλέπεται από το Νόμο καμία λίστα δικαιολογητικών που πρέπει να εγκριθούν από τον εκμισθωτή. Ούτε όμως απαγορεύεται, υπό την προϋπόθεση προφανώς ότι τα στοιχεία αυτά δίνονται με τη συναίνεση του μισθωτή και ότι ο εκμισθωτής δε θα τα δημοσιοποιήσει ή επικοινωνήσει σε τρίτους, καθ’ ότι είναι προσωπικά δεδομένα. Στην περίπτωση λοιπόν που ένας υπερβολικός εκμισθωτής ζητάει όλο το οικονομικό σας υπόβαθρο, δεν είστε υποχρεωμένοι να του τα κοινοποιήσετε. Εξαρτάται από εσάς αν θέλετε να του τα δείξετε και να προχωρήσετε στην υπογραφή της μίσθωσης ή αντιθέτως να αρνηθείτε και να συνεχίσετε να ψάχνετε σπίτι.
Ποιο είναι το ελάχιστο διάστημα ενοικίασης; Γίνεται το μισθωτήριο συμβόλαιο να έχει διάρκεια έξι μηνών είτε, από την άλλη, βάθος δεκαετίας;
Η διάρκεια της μίσθωσης κύριας κατοικίας είναι θέμα συμφωνίας των μερών, οπότε καταρχήν μία μίσθωση μπορεί να έχει όποια διάρκεια συμφωνήσουν τα μέρη. Να επισημάνουμε, όμως, ότι από το Νόμο υπάρχει πρόβλεψη ελάχιστης διάρκειας στα τρία έτη, με σκοπό την προστασία του μισθωτή, αλλά ανώτατο πλαφόν διάρκειας από την άλλη δεν υπάρχει. Επομένως, ακόμη κι αν έχει υπογραφεί σύμβαση με ετήσια διάρκεια και πχ ο εκμισθωτής στη λήξη του έτους επιχειρήσει να αποβάλει το μισθωτή, εκείνος έχει δικαίωμα να επικαλεστεί την ελάχιστη νόμιμη τριετή διάρκεια μίσθωσης αρνούμενος να παραδώσει το ακίνητο (δεδομένου ότι είναι συνεπής στις υποχρεώσεις του).
Υπάρχει πλαφόν στο ποσοστό αύξησης κατά την ανανέωση του συμβολαίου ή είναι αυθαίρετο;
Να διευκρινίσουμε ότι η ανανέωση συμβολαίου, είναι μία νέα συμφωνία με ίδιο αντικείμενο (το ίδιο ακίνητο) και μεταξύ των ίδιων συμβαλλομένων, και ως εκ τούτου οι όροι επαναδιαπραγματεύονται, στο πλαίσιο ελεύθερης συμφωνίας μεταξύ των μερών.
Τώρα, υπάρχει περίπτωση στο τρέχον μισθωτήριο συμβόλαιο να αναγράφεται όρος αναπροσαρμογής σε ενδεχόμενη ανανέωση αυτού στο μέλλον, επομένως εφαρμόζεται ο όρος αυτός, χωρίς να υπάρχει κάποιο ανώτατο πλαφόν (συνήθως προβλέπεται ποσοστό αύξησης 3-6%). Σε περίπτωση που δεν υπάρχει όρος αναπροσαρμογής του μισθώματος, τότε η αύξηση είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη, στο πλαίσιο της καινούργιας σύμβασης.
Ζητάει ο ιδιοκτήτης αύξηση στη μέση του συμβολαίου. Γίνεται;
Εάν η αύξηση αυτή δεν προβλέπεται ρητά στη σύμβαση μίσθωσης κατοικίας τότε όχι, ο ιδιοκτήτης σε καμία περίπτωση δεν έχει δικαίωμα να αυξήσει μονομερώς το ενοίκιο μέχρι τη λήξη του συμβολαίου. Ο όρος που προβλέπει το μίσθωμα (δηλαδή το ποσό και τον τρόπο καταβολής του ενοικίου) μπορεί να τροποποιηθεί μόνο εφόσον συμφωνούν και τα δύο μέρη, οπότε στην περίπτωση αυτή θα έχουμε τροποποίηση του συμβολαίου. Εάν δεν συμφωνούν τα μέρη, μπορεί να ισχύσει η νόμιμη αύξηση μέχρι τη λήξη της τριετίας, δηλαδή το καταβαλλόμενο μίσθωμα μπορεί να αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό 75% του τιμαρίθμου του κόστους ζωής, όπως αυτό έχει καθοριστεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους 12 μήνες (δηλ. της μέσης τιμής του πληθωρισμού των προηγούμενων 12 μηνών).
Σε εξαιρετικές περιπτώσεις απρόβλεπτης μεταβολής των συνθηκών, μόνο με αγωγή μπορεί ο ιδιοκτήτης να ζητήσει αύξηση του ενοικίου σε τρέχουσα μίσθωση και μόνο εφόσον γίνει δεκτή η αγωγή του μπορεί να αναπροσαρμόσει το μίσθωμα. Το ίδιο δικαίωμα έχει και ο μισθωτής.
Στο μισθωτήριο συμβόλαιο αναγράφονται δρακόντειοι όροι, όπως ότι απαγορεύεται το κάπνισμα, αποκλειστικά για δύο άτομα, συγκεκριμένης εθνικότητας κοκ. Οι όροι αυτοί υπερισχύουν των διατάξεων του νόμου; Δηλαδή εφόσον υπογραφούν, με δεσμεύουν απόλυτα;
Καταρχήν ναι, όπως αναφέραμε, οι όροι του συμβολαίου που ρυθμίζουν τις σχέσεις μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή υπερισχύουν των διατάξεων του Νόμου, εκτός αν παραβιάζουν διατάξεις Νόμου ή του Συντάγματος που είναι αναγκαστικού δικαίου και έχουν ανώτερη ισχύ.
Επομένως, οι περισσότεροι όροι περιορισμών είναι αποδεκτοί, όπως όταν προβλέπεται συγκεκριμένη χρήση του ακινήτου (πχ. μίσθωση αποκλειστικά για κατοικία και όχι για γραφείο) ή όταν προβλέπεται συγκεκριμένος αριθμός μισθωτών που μπορούν να κάνουν χρήση του ακινήτου (πχ αποκλειστικά για κατοικία του μισθωτή και της οικογένειάς του) ή ακόμη και όταν προβλέπεται απαγόρευση του καπνίσματος εντός του μισθίου.
Σε εξαιρετικές περιπτώσεις, όμως, οι ρήτρες αυτές μπορεί να θεωρηθούν άκυρες και ανίσχυρες, ειδικά όταν παραβιάζουν βασικές συνταγματικές ελευθερίες (πχ. όρος που απαγορεύει τη μίσθωση σε αλλοδαπούς ή αλλόθρησκους). Σε κάθε περίπτωση, αρμόδια να κρίνουν το θέμα της ακυρότητας τέτοιων όρων είναι τα δικαστήρια, οπότε εξετάζεται το θέμα κατά περίπτωση.
Έχει δικαίωμα ο εκμισθωτής να κρατήσει κλειδιά από το ενοικιαζόμενο ακίνητο; Επειδή με αγχώνει, θα μπορούσα να αλλάξω κλειδαριά;
Όχι, ο εκμισθωτής δεν έχει δικαίωμα να κρατήσει τα κλειδιά του ακινήτου χωρίς τη γνώση και την έγγραφη συναίνεση του μισθωτή (η οποία θα πρέπει να δηλώνεται ρητά στη σύμβαση). Η παράδοση όλων των κλειδιών στο μισθωτή είναι μέρος της παράδοσης της χρήσης του μισθίου. Ομοίως, με τη λήξη της σύμβασης ο μισθωτής οφείλει να παραδώσει στον εκμισθωτή το ακίνητο και τα κλειδιά του. Εξυπακούεται ότι κατά τη διάρκεια της μίσθωσης απαγορεύεται να εισέλθει ο εκμισθωτής στο μίσθιο χωρίς τη συναίνεση του μισθωτή, διότι πέρα από τη σύμβαση αυτό παραβιάζει και το ποινικό δίκαιο.
Τώρα, σε περίπτωση που επιθυμείς να αντικαταστήσεις την κλειδαριά, χρειάζεται έγγραφη συναίνεση του ιδιοκτήτη και το κόστος επιβαρύνει τον μισθωτή.
Ο εκμισθωτής ζητάει να επισκέπτεται τακτικά το σπίτι, προκειμένου να ελέγχει την κατάσταση στην οποία βρίσκεται. Πόσο σύννομη είναι αυτή η απαίτηση και πόσο «τακτικά» επιτρέπονται τέτοιες επισκέψεις, δεδομένου ότι με αποδιοργανώνουν;
Αυτό είναι θέμα συμφωνίας των μερών. Μπορεί να προβλέπεται στο μισθωτήριο ότι ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να επισκέπτεται και να επιθεωρεί το μίσθιο εβδομαδιαίως ή αντίθετα ότι δεν έχει καθόλου αυτό το δικαίωμα. Σε κάθε περίπτωση, ακόμη κι αν υπάρχει σχετικός όρος στο συμβόλαιο, η επίσκεψη θα πρέπει να γίνεται σε κατάλληλες ημέρες και ώρες, πάντα με τη σύμφωνη γνώμη και παρουσία του μισθωτή. Αυτές οι προϋποθέσεις ισχύουν και κατά το τελευταίο διάστημα της μίσθωσης, στο πλαίσιο αναζήτησης νέου μισθωτή για το ακίνητο.
Ποιες είναι οι ζημιές που καλύπτονται μελλοντικά από τον ιδιοκτήτη και ποιες από τον ενοικιαστή;
Και αυτό είναι θέμα ελεύθερης συμφωνίας των μερών κατόπιν διαπραγμάτευσης και εξαρτάται από τους όρους του συμβολαίου. Βασική υποχρέωση του μισθωτή είναι να χρησιμοποιεί το μίσθιο με επιμέλεια και σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης, ώστε κατά τη λήξη της μίσθωσης να παραδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε. Ωστόσο, φθορές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση (συνήθη χρήση), πχ αποχρωματισμός των τοίχων, είτε φθορές που προέρχονται από τυχαίο γεγονός (πχ. ζημία από φυσικές καταστροφές), δεν επιβαρύνουν τον μισθωτή αλλά τον ιδιοκτήτη, εκτός εάν υπάρχει αντίθετη πρόβλεψη στη σύμβαση.
Αντίθετα, ο μισθωτής έχει υποχρέωση να επανορθώσει κάθε βλάβη είτε φθορά του μισθίου, που οφείλεται σε δική του υπαιτιότητα, πχ το σπάσιμο ενός παραθύρου, η καταστροφή εγκαταστάσεων από κακή ή πλημμελή χρήση κοκ.
Εξαιτίας ενός σημαντικού λόγου, χρειάζεται να φύγω από το σπίτι πριν από την ολοκλήρωση της συμφωνημένης περιόδου. Πρέπει να πληρώσω τα ενοίκια που απομένουν;
Σε μισθώσεις ορισμένου χρόνου όπου προβλέπεται συγκεκριμένη λήξη της μίσθωσης, η συμβατική διάρκεια δεσμεύει και τα δύο μέρη. Οπότε, κατά κανόνα, ναι, αν δεν υπάρχει ειδική πρόβλεψη στη σύμβαση ή στο Νόμο που να σου επιτρέπει να αποχωρήσεις ελεύθερα και ο ιδιοκτήτης σου ζητήσει τα ενοίκια που απομένουν, υποχρεούσαι να τα καταβάλεις, ακόμα κι αν αδυνατείς ή δεν επιθυμείς να κάνεις άλλο χρήση του μισθίου ακινήτου, για λόγους που αφορούν εσένα.
Στην πράξη αυτό συμβαίνει όταν ο εκμισθωτής προσφεύγει στο δικαστήριο κατά του μισθωτή για τα μισθώματα που υπολείπονται, στην περίπτωση που δεν έχει βρει νέο μισθωτή. Αν λοιπόν εγκαταλείψεις το σπίτι πριν τη λήξη της συμφωνημένης περιόδου χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, η μίσθωση δεν λύνεται και συνεχίζεις να είσαι υπόχρεος στην καταβολή του ενοικίου μέχρι τη λήξη του συμβολαίου.
Συμβατικό δικαίωμα υπάρχει όταν η ίδια η σύμβαση μίσθωσης δίνει στο μισθωτή δικαίωμα καταγγελίας για λόγους που αφορούν αυτόν. Νόμιμο δικαίωμα απαντάται πχ αν εμποδίζεται ο μισθωτής να κάνει χρήση του ακινήτου όπως αυτή συμφωνήθηκε, αν το μίσθιο ακίνητο είναι επικίνδυνο για την υγεία και τη σωματική ακεραιότητα του μισθωτή, αν πρόκειται για δημόσιο υπάλληλο και μεσολάβησε μετάθεση σε άλλον νομό, είτε γενικά αν συντρέχει σπουδαίος λόγος. Τα δικαστήρια είναι αρμόδια για να κρίνουν κατά περίπτωση.
Τέλος, από τι καθορίζεται το ύψος της εγγύησης που απαιτεί ο ιδιοκτήτης και τι συμβαίνουν αυτά τα λεφτά στο τέλος;
Το ύψος αυτού που –εθιμοτυπικά και καταχρηστικά– αποκαλούμε «εγγύηση», δηλαδή του χρηματικού ποσού που καταβάλλει ο μισθωτής στον εκμισθωτή κατά την έναρξη της μίσθωσης, καθορίζεται ελεύθερα μεταξύ των μερών στο συμφωνητικό. Το ίδιο ελεύθερα καθορίζεται το ύψος της εγγύησης, ο τρόπος καταβολής της, η ενδεχόμενη αναπροσαρμογή της και η επιστροφή της κατά τη λήξη του συμβολαίου. Η εγγύηση δεν είναι εκ του νόμου υποχρέωση, οπότε αν δεν προβλέπεται στο συμφωνητικό, δεν υπάρχει καμία υποχρέωση καταβολής της.
Στην πράξη, τις περισσότερες περιπτώσεις η εγγύηση ισούται με ένα/δύο μηνιαία ενοίκια, τα οποία επιστρέφονται άτοκα στον μισθωτή κατά την εμπρόθεσμη λήξη της σύμβασης κι εφόσον ο μισθωτής δεν έχει οφειλές στον εκμισθωτή (μισθώματα ή ζημίες) ή σε τρίτους (πχ κοινόχρηστα). Σε αντίθετη περίπτωση, ο εκμισθωτής κρατάει το ποσό της εγγυοδοσίας.
* Η Δέσποινα Γεωργιλά είναι δικηγόρος Δικηγορικού Συλλόγου Πειραιά από το 2013 και ασχολείται κυρίως με υποθέσεις αστικού δικαίου. Κατέχει πτυχίο Νομικής από το πανεπιστήμιο Universite Paris 1 – Panthéon Sorbonne της Γαλλίας και μεταπτυχιακό από το πανεπιστήμιο Lille 2 της Γαλλίας σε Ποινικό δίκαιο και Εγκληματολογία.
